Hypothecair krediet-voorbeeld 2

Deze klacht ziet op een in 2006 aan cliënte verstrekte hypotheek van MNF Bank, welke bank op enig moment is opgegaan in ABN AMRO Bank.

Door omstandigheden (stijging variabele rente, ontslag, ziekte en verlies verhuurinkomsten) kon cliënte de hypotheeklasten niet meer betalen. Reeds in 2007 en 2008 heeft de Bank cliënte een aantal malen gesommeerd om de opgelopen betalingsachterstand te voldoen. De Bank heeft cliënte gewaarschuwd dat de totale vordering opgeëist kon worden en dat de woning verkocht zou moeten worden, indien zij geen gehoor zouden geven aan de sommatie. Aldus geschiedde.

• De woning is geveild waarbij een opbrengst werd gerealiseerd van €232.000. Voor de veiling werd de woning getaxeerd op €300.000 (onderhands, vrij van verhuur) en €260.000 (executiewaarde, vrij van verhuur). De hypothecaire geldlening is afgesloten voor een bedrag van €364.232. (Hypothecaire inschrijving voor €375.000.)
• Inclusief rente en kosten resteerde een schuld van €151.705,40 waarvoor cliënte hoofdelijk aansprakelijk is. Dit terwijl de achterstallige betalingen tot niet meer dan €9.000 waren opgelopen en cliënte aantoonbaar over een forse afkoopsom van €211.414 (bruto) wegens ontslag zou komen te beschikken. 

Cliënte is van mening dat de veiling oneerlijk is verlopen door samenwerkende vastgoedhandelaren. De bank had de lage verkoopopbrengst niet mogen accepteren en zij heeft daarom de bank aansprakelijk gesteld voor haar schade. Zij is daarvoor bij Kifid een klachtprocedure gestart. Zowel in eerste aanleg als in hoger beroep is de vordering afgewezen. Zeer belangrijk is de vaststelling van de Commissie van Beroep dat ‘daarbij een rol speelt dat een kunstmatig laag gehouden verkoopprijs niet in het belang van de Bank is. De Bank is gebaat bij een hoge opbrengst, omdat zij daarmee een hoger bedrag van de lening terugkrijgt‘ en ‘Anders dan Consumenten aanvoeren, is de verkoopprijs niet verdacht laag. De prijs van de woning ligt in dit geval € 28.000,- lager dan de getaxeerde executiewaarde, dat wil zeggen ruim 10%. Er was voor de Bank dan ook geen aanleiding om te veronderstellen of te vermoeden dat de verkoopprijs door middel van ongeoorloofde prijsafspraken bewust laag is gehouden‘. Over de forse restschuld laat de Commissie van Beroep zich niet uit. Zie hier voor de uitspraak in hoger beroep.

In 2022 heeft cliënte een nieuwe klacht ingediend bij de bank wegens overkreditering.  Er is in deze klacht uitgegaan van de conclusie van de Commissie van Beroep dat de veilingprijs niet kunstmatig laag is gehouden en dus blijkbaar marktconform is. Een hypothecaire lening van €364.232 versus een waarde (de veilingopbrengst) van €232.000 leidt al snel tot de conclusie dat de bank een onverantwoord hoge lening heeft toegekend (LTV = 160%, LTI = 110%). 

Afwijzing vordering

De Geschillencommissie heeft de vordering van cliënte afgewezen op basis van de relatieve verjaring ex Artikel 3:310 lid 1 BW:

“De commissie is gelet op de feiten en omstandigheden en het geschetste beoordelingskader van artikel 3:310 lid 1 BW van oordeel dat het beroep van de bank op verjaring slaagt. Wat er ook zij van de vraag of de consumenten ten tijde van de verstrekking van de geldlening in 2006 al op de hoogte waren van de door hen gestelde schade en de daarvoor aansprakelijke partij; zij moeten daarmee in ieder geval voldoende bekend zijn geweest op het moment dat woning 1 op 4 november 2008 via een executoriale verkoop werd verkocht, waarbij de verkoopopbrengst onvoldoende was om de schuld aan de bank te kunnen voldoen. Er was immers duidelijk sprake van een restschuld uit hoofde van de door de bank verstrekte geldlening en in die context was toen het moment daar om de vraag te stellen of ze niet een te grote/niet meer inlosbare lening waren aangegaan, en is de verjaringstermijn van vijf jaar gaan lopen. Dit betekent dat de vorderingen van de consumenten al in 2013 zijn verjaard, nu gesteld
noch gebleken is dat deze eerder zijn gestuit“.

In eerdere uitspraken kwam de Geschillencommissie echter tot onderstaande vaststelling:

“Het niet naleven van de zorgplicht is daarom niet een tekortkoming van de bank die Consument zonder meer behoort op te merken. Op Consument rust dan ook pas op grond van artikel 6:89 BW een onderzoek plicht met betrekking tot de vraag of de bank de zorgplicht jegens hem heeft nageleefd, als hij van die zorgplicht op de hoogte is en gerede aanleiding heeft te veronderstellen dat de bank daarin kan zijn tekortgeschoten”.

Conclusie

De schade voor cliënte is niet ontstaan doordat cliënte na verkoop van woning met een restschuld is geconfronteerd. De schade is ontstaan omdat de bank  onvoldoende heeft beoordeeld of het aangaan van een kredietovereenkomst met het oog op het voorkomen van overkreditering verantwoord was voor cliënte. Dit is een overtreding van artikel 4:34, eerste lid, van de Wet op het financieel toezicht (Wft).  Van deze -complexe- bancaire verplichting had cliënte (Chauffeur respectievelijk medewerkster in de Horeca) in 2006 noch 2008 kennis waardoor de relatieve verjaringstermijn van vijf jaren aangevangen is noch voltooid:

• De Geschillencommissie komt op deze wijze niet toe aan een beoordeling van de (zorg)plicht van de bank om overkreditering te voorkomen. Zij doet daar zelfs in het geheel geen uitspraak over terwijl het de kern van de klacht definieert.
• Ook gaat de Geschillencommissie voorbij aan het feit dat niet eerder dan in 2020 door de Commissie van Beroep is geconcludeerd dat de veilingopbrengst niet onredelijk laag is geweest. Pas in 2020 kon aanvullend worden geconcludeerd dat er mogelijk sprake is geweest van overkreditering, niet reeds in 2006. Van verjaring kan om deze reden dan ook geen sprake zijn. Zie hier voor de volledige uitspraak.